NEN 2580 en de Meetinstructie voor woningcorporaties

Sinds verslagjaar 2022 mogen woningcorporaties de gebruiksoppervlakte van hun woningen niet meer overnemen uit de BAG. U moet die laten bepalen volgens de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van de Waarderingskamer. Voor bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorgvastgoed geldt NEN 2580. Habotek meet beide: voor een enkel complex of voor een complete portefeuille.

Welke meetmethode geldt voor welk bezit?

Dit is de vraag die het vaakst misgaat. NEN 2580 en de Meetinstructie zijn niet hetzelfde. De Meetinstructie is afgeleid van NEN 2580, maar vereenvoudigd en specifiek voor woningen.

Waarom oppervlakte nu zwaarder weegt dan ooit

Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Het woningwaarderingsstelsel is uitgebreid naar de middenhuur en dwingend geworden: gemeenten kunnen handhaven en boetes opleggen bij een te hoge huur.

Oppervlakte bepaalt punten. Punten bepalen de maximale huurprijs. Een afwijking van een paar vierkante meter is daarmee geen administratieve slordigheid meer, maar een huurprijs die niet klopt. Vermenigvuldigd met het aantal woningen in een complex. En een huurder die het er niet mee eens is, kan naar de Huurcommissie.

Daar komt bij dat u de oppervlakte sinds verslagjaar 2022 moet kunnen onderbouwen voor de marktwaardering in uw jaarrekening. Uw accountant vraagt niet alleen om een getal, maar om de meting erachter.

Wat de Meetinstructie onderscheidt

De Meetinstructie kent vier categorieën, en die tellen niet allemaal even zwaar mee:

• Gebruiksoppervlakte wonen – de verwarmde woonruimte
• Overige inpandige ruimte – bijvoorbeeld een inpandige berging of een zolder die niet aan de eisen voldoet
• Externe bergruimte – een schuur of berging buiten de woning
• Gebouwgebonden buitenruimte – balkon, dakterras of loggia

Voor de marktwaardering tellen alleen de eerste twee mee. Juist op de grens tussen die categorieën gaat het in de praktijk mis: een zolder met te lage stahoogte, een aanbouw zonder verwarming, een berging die inpandig lijkt maar extern is.

Hoe wij meten

1. Inventarisatie
Wij kijken eerst wat er al is: bestaande tekeningen, eerdere metingen, BAG-gegevens. Vaak blijkt een deel van uw bezit al bruikbaar vastgelegd en hoeft dat niet opnieuw.

2. Meten op locatie
Wij meten met een 3D-laserscanner. Dat levert een puntenwolk op waarin het gebouw compleet is vastgelegd, niet alleen de maten die iemand op dat moment nodig dacht te hebben. Bij twijfel achteraf meet u na in de scan, zonder terug naar de woning te hoeven.

3. Controle
Komt de bestaande tekening overeen met de werkelijkheid? Bij verbouwingen, samenvoegingen en dakkapellen is dat zelden vanzelfsprekend. Verschillen leggen wij vast.

4. Meetrapport en tekening
U krijgt een meetrapport dat de oppervlakte onderbouwt, plus een actuele plattegrond. Die onderbouwing is wat telt richting uw accountant, de Huurcommissie of een huurder die het niet eens is met de huurprijs.

Wat u krijgt

• Meetrapport per eenheid, met onderbouwing van de gemeten oppervlakte
• Actuele plattegrond in DWG of PDF
• Puntenwolk van het gescande object, herbruikbaar voor toekomstige vragen
• Aanlevering in het formaat dat uw vastgoedsysteem verwacht
• Doorlopende verwerking van mutaties, zodat de data actueel blijft

Veelgestelde vragen

Is NEN 2580 verplicht voor woningcorporaties?
Voor woningen niet. Daar geldt sinds verslagjaar 2022 de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van de Waarderingskamer, die is afgeleid van NEN 2580. Voor bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorgvastgoed en bij omgevingsvergunningen geldt NEN 2580 wel.

Mag ik de oppervlakte uit de BAG overnemen?
Nee. Sinds verslagjaar 2022 moet de gebruiksoppervlakte voor de marktwaardering worden bepaald volgens de Meetinstructie, en niet worden overgenomen uit de BAG. De BAG-oppervlakte kan afwijken, omdat die op andere uitgangspunten berust.

Wat is het verschil tussen NEN 2580 en de Meetinstructie?
De Meetinstructie is afgeleid van NEN 2580, maar vereenvoudigd en toegespitst op woningen. NEN 2580 wordt vooral gebruikt voor niet-woningen en bij omgevingsvergunningen, en werkt met begrippen als bruto vloeroppervlakte (BVO) en verhuurbare vloeroppervlakte (VVO).

Wat gebeurt er als de oppervlakte niet klopt?
Oppervlakte bepaalt het aantal WWS-punten en daarmee de maximale huurprijs. Klopt de oppervlakte niet, dan klopt de huurprijs niet. Een huurder kan dat voorleggen aan de Huurcommissie. Sinds de Wet betaalbare huur kunnen gemeenten hier ook op handhaven.

Moet ik mijn hele portefeuille laten meten?
Niet per se in een keer. Wij beginnen met een inventarisatie: welk deel van uw bezit is al betrouwbaar vastgelegd, en waar zitten de risico’s? Vaak is een gerichte aanpak per complex of woningtype effectiever dan een portefeuillebrede inhaalslag.

Hoe lang duurt het inmeten van een woning?
Een reguliere eengezinswoning meten wij doorgaans binnen een dagdeel in met een 3D-laserscanner. De doorlooptijd van meetrapport en tekening hangt af van de omvang van de opdracht. Daarover maken wij vooraf een afspraak.

Wat als er later verbouwd wordt?
Dan verandert de oppervlakte, en daarmee mogelijk de huurprijs. Wij verwerken mutaties doorlopend, zodat uw gegevens actueel blijven en er geen tweede inhaalslag nodig is. Dat doen wij voor opdrachtgevers die al sinds 2006 klant zijn.

Werken jullie samen met onze bestaande systemen?
Ja. Wij leveren aan in het formaat dat uw vastgoedsysteem verwacht en sluiten aan op de structuur die u al gebruikt. Ook het online ontsluiten van tekeningen verzorgen wij, via Inaron.

Ook uw tekeningen en terreinen op orde

Oppervlakte staat zelden op zichzelf. Wij digitaliseren bouwtekeningen, maken 3D-laserscans, ontsluiten tekeningen online via Inaron en brengen terreinen in kaart met QGIS. Een partner voor uw complete vastgoeddata, binnen en buiten.